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買(mǎi)房要留心 法官教你如何“避坑”
買(mǎi)房要留心 法官教你如何“避坑”
買(mǎi)了二手房卻沒(méi)辦法過(guò)戶、購(gòu)買(mǎi)新房背了貸款卻遲遲無(wú)法交付、買(mǎi)房時(shí)簽的‘制式合同’竟然隱藏各種“坑”……對(duì)于很多市民來(lái)說(shuō)買(mǎi)房是人生大事，但由于各種原因，因買(mǎi)房所引發(fā)的糾紛不斷，由于購(gòu)房程序復(fù)雜且涉及的法律知識(shí)較多，很多人在購(gòu)房出現(xiàn)糾紛后不知道該如何解決。針對(duì)常見(jiàn)的購(gòu)房合同糾紛問(wèn)題，日前記者前往秦州區(qū)人民法院采訪了民二庭法官穆琳。
全款買(mǎi)了二手房 無(wú)法過(guò)戶成難題
市民李女士因孩子快要上學(xué)，便決定在秦州區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)，今年年初她通過(guò)中介公司看中了位于建設(shè)路附近的一套房子。由于對(duì)方說(shuō)急需用錢(qián)要求全款支付，李女士便四處舉債湊夠了房款交給賣(mài)家，但在隨后辦理房產(chǎn)證時(shí)卻出現(xiàn)了問(wèn)題。原來(lái)該房屋登記在男主人名下，但男主人已于幾年前去世，雖然房子實(shí)際居住人是女主人和孩子，但因沒(méi)有遺囑，該房屋就需要按照遺產(chǎn)進(jìn)行分割，還牽扯到其他繼承人，要想給李女士過(guò)戶的話還需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)復(fù)雜的程序。
“房子雖然給了鑰匙可以入住，但手續(xù)沒(méi)辦法辦理，這也影響到了孩子上學(xué)的事，讓退錢(qián)也退不來(lái)，讓辦手續(xù)也辦不成，現(xiàn)在我該怎么辦？”李女士向記者反映道。
“《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十七條第一款規(guī)定，因出賣(mài)人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買(mǎi)受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任?！蹦铝照f(shuō)。
穆琳告訴記者，因房屋所有權(quán)人去世，該房屋成為遺產(chǎn)，未分割之前屬于各繼承人共同共有，無(wú)法直接過(guò)戶到李女士名下，但李女士有權(quán)解除合同，并要求出賣(mài)方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。所以，在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)一定要查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證并了解房屋現(xiàn)狀，以免引發(fā)糾紛。
房屋逾期未交付 合同解除后貸款該誰(shuí)還
2020年4月13日，錢(qián)某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》購(gòu)買(mǎi)某房屋，約定該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2021年12月31日前交付該房屋，逾期超過(guò)60天，錢(qián)某有權(quán)單方面解除本合同。合同簽訂后，錢(qián)某于2020年4月14日向該公司支付了首期購(gòu)房款532860元，并作為借款人與某銀行（貸款人）、該房地產(chǎn)公司（保證人）簽訂《個(gè)人住房借款擔(dān)保合同》，約定貸款金額為90萬(wàn)元。2020年4月30日，某銀行發(fā)放貸款90萬(wàn)元，錢(qián)某自2020年5月20日起逐月向某銀行歸還貸款本息。后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司逾期交房超過(guò)60日，錢(qián)某請(qǐng)求解除《商品房預(yù)售合同》和《借款擔(dān)保合同》，遂訴至法院。
法院審理認(rèn)為，該房地產(chǎn)公司逾期交房已超過(guò)60日，錢(qián)某有權(quán)解除《商品房預(yù)售合同》。該合同解除后，錢(qián)某有權(quán)解除《借款擔(dān)保合同》，房地產(chǎn)公司應(yīng)按約將錢(qián)某支付的房款返還，并賠償錢(qián)某因此所產(chǎn)生的損失，該公司亦應(yīng)向某銀行返還自判決生效之日起的剩余貸款。
“在商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，按揭貸款合同的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條的規(guī)定，購(gòu)房人有權(quán)解除按揭貸款合同?！蹦铝照f(shuō)，按揭貸款合同的解除系開(kāi)發(fā)商逾期交房造成違約導(dǎo)致，所以銀行的損失賠償責(zé)任也應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
制式合同存“陷阱” 簽署一定要留心
前段時(shí)間，市民劉先生向本報(bào)求助稱，兩年前他在秦州區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)了一套面積為15㎡的商鋪，交了30萬(wàn)元購(gòu)房款，由于簽訂的是制式合同，所以他對(duì)合同內(nèi)容也沒(méi)多看就簽了字。
“當(dāng)初簽合同時(shí)他們寫(xiě)明的商鋪交付時(shí)間是2021年年底，但直到現(xiàn)在還沒(méi)有交付。按照合同約定，逾期未交付房屋的話開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)違約責(zé)任，但后來(lái)我找出合同仔細(xì)一看，他們寫(xiě)的逾期違約金計(jì)算方式就是個(gè)‘坑’，算下來(lái)每天的違約金只有10多塊錢(qián)?！眲⑾壬鷼鈶嵉卣f(shuō)。
穆琳介紹，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確規(guī)定，所以應(yīng)以合同約定為準(zhǔn)，但如果約定的違約金低于造成的損失的，購(gòu)房人可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十五條二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以調(diào)整。
“購(gòu)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)仔細(xì)了解合同內(nèi)容，對(duì)有異議的部分可以當(dāng)場(chǎng)提出?！蹦铝照f(shuō)，該事件中購(gòu)房合同已對(duì)違約金進(jìn)行了明確約定，劉先生如要主張?jiān)黾舆`約金，一般應(yīng)舉證證明合同約定違約金不足以彌補(bǔ)逾期交房對(duì)其造成的損失。
新天水記者 何慧娟
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