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????編者按：中國房地產市場雖屢被調控，但房價仍是“漲”字當頭。房價本已不低，卻屢調屢漲，“看不懂”的中國房地產市場讓人困惑。“漲”字之下，市場真相究竟如何？不同利益主體在此間又是如何角逐與博弈？《經濟參考報》記者分赴各地探訪，力求還原市場原生態(tài)并求解真相。本報從今天起推出“房地產市場的‘中國式困惑’”系列報道，敬請關注。
????自2012年3月房地產市場逐漸回暖，房地產成交量價齊升?！叭展獗P”、“一夜?jié)q價70萬”、“徹夜排號”、“黃牛再現(xiàn)”等或真或假的市場信息造成了市場的一度恐慌。但事實上，各個城市的回暖速度并不一樣。近日，《經濟參考報》記者選取了北京、上海、海南省瓊海市博鰲鎮(zhèn)和浙江省溫州市四個漲幅較大的城市，并聚焦其在調控政策高壓下顯現(xiàn)出的樓市行情。
????全國房價的聚焦點
????北京：92m 2住宅兩月漲110萬
????□記者 梁倩 高偉 實習生 周文其 北京報道
????2013年初，38歲的李響為了換套更好的住房，賣掉了自己僅有的兩套在五環(huán)外的房子。
????“一直都想換到單位附近住，看著房子持續(xù)上漲，不敢再觀望了?！崩铐懻f，他之前看上的一套中信城92平方米的商品房已從2012年的450萬元漲到500萬元，所以在賣房拿到錢后，他立即和房主聯(lián)系，最終商定以510萬元的價格購買。
????“本想房到手了，也算安心了。沒想到由于這兩個月房價瘋漲，原房主卻想毀約?！崩铐懻f，從年初到現(xiàn)在，他所買的這套房已從510萬元漲至620萬元，整整漲了110萬元?！耙驗闈q的太多，原房主不干了，想毀約。但我全款都已經付了，就差過戶?！?/p>
????一套92平方米的住房兩月間上漲110萬元雖是個例，但也正印證了北京市房地產市場上的一片艷陽。
????此前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的1月70大中城市房價情況數(shù)據顯示，1月份，北京新建住宅方面環(huán)比漲幅高達2.1%，比去年12月份擴大1.1個百分點。二手住宅方面，北京環(huán)比漲幅居一線城市最高，達1.0%。
????“房地產市場的熱度高漲，房價增長超過預期，完全超過我原來的預想?！比?lián)房地產商會名譽會長聶梅生表示，如果月環(huán)比超過1%，那么全年的上漲幅度就超過15%，因此，北京月環(huán)比已達2%以上，漲幅則不可想象。她認為，房價月環(huán)比漲幅應控制在0.5%到0.8%之間，才會比較平穩(wěn)。
????對此，國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉指出，影響房價上漲較多的主要原因有兩個方面，一是大部分開發(fā)商前期采用以價換量銷售策略取得了效果，現(xiàn)階段優(yōu)惠促銷力度削弱甚至取消；二是擔心房價進一步上漲，導致首次置業(yè)的剛性需求和改善性置業(yè)的升級需求的購房人群入市意愿較強，拉動了性價比較高的住宅價格上漲。
????“一方面，前一階段購房者在買漲不買跌的心理作用下，購房需求旺盛。另一方面，開發(fā)企業(yè)幾乎沒有銷售壓力，新房推盤動力不足，二手房源經歷長時間的消化之后，總體房源較為緊張?！眰I(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在新房在較為嚴峻的供需形勢之下，隨著近期全國多個城市的樓市成交量持續(xù)走高，房價也出現(xiàn)繼續(xù)回漲的局面。
????也正是因為房價漲幅超出想象，“國五條”應時出臺。CR IC克而瑞研究中心顯示，北京新建住房均價2012年3月約為19110元，2013年1月約為22539元。這意味著，仍在調控中的北京房地產市場自2012年3月開始回暖起，短短不到一年時間，北京新建住宅均價上漲17.9%。
????CR IC分析指出，由于1月北京商品住宅市場供求比為1：4.79，相當于5個人搶一套房。因此，造成房價上漲。
????中國房地產學會副會長陳國強接受《經濟參考報》記者采訪時表示，近兩年，北京年新增常住人口保持在60萬人左右。而每年新房與二手房成交量只有20萬套左右。因此，北京的購房需求不斷在增加，也造成了供求的不平衡。
????值得注意的是，不只是房價上漲明顯，房租也隨之水漲船高，達到歷史最高漲幅。北京市統(tǒng)計局2月17日發(fā)布的居民消費價格數(shù)據顯示，1月北京房租同比上漲9.2%，達24個月來漲幅最高值。
????雖然漲幅已經說明問題，但多數(shù)租房者仍認為統(tǒng)計數(shù)據偏低。據21世紀不動產部分門店反映，北京城市中心區(qū)二手房租金去年繼續(xù)上漲，不少房源下半年比上半年上漲超過千元，漲幅超過15%。
????上海易居房地產研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，在限購、限貸背景下，部分剛需人群資格有限，不得不選擇繼續(xù)租房；另一方面，房價的上漲，也給房東心理預期帶來變化，從而推高租房市場價格。
????記者手記：作為全國政治中心的北京，背負著“首漲之都”之名。在全國人的眼中，北京漲則全國漲，北京的房價，牽動著全中國人民的心。
????最令人向往的度假地
????海南：部分市縣現(xiàn)“鬼城”
????□記者 魏驊 王暉余 博鰲報道
????2月27日正值正月十八，瓊海市區(qū)一片繁榮景象，而距離市區(qū)僅30分鐘車程的瓊海博鰲鎮(zhèn)，卻是另一番景象。偶來的巴士和零星外地車輛格外矚目，晚20時街道仍難覓“人氣”。《經濟參考報》記者沿博鰲海岸線走訪了“博鰲灣”和“長灘雨林”兩個大型社區(qū)，發(fā)現(xiàn)這里已是名副其實的“鬼城”。
????記者在長灘雨林社區(qū)遇到了來自東北的王世寧夫婦，“這里人太少了，海浪聲音又大，晚上住在這里有些害怕?！蓖跏缹幷f，我們是去年底搬進來的，老伴晚上都不敢自己出門，小區(qū)內外都很少見人。買房時候售樓員說房子快賣光了，可是現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)這棟樓里的住戶可能不超過5戶。
????長灘雨林項目置業(yè)顧問說，該項目共有精裝現(xiàn)房1700套，現(xiàn)已售出1300套，僅2月就銷售了50余套，起價23000元/平方米，均價在26000元/平方米左右，入住率為30%至40%左右。
????記者調查發(fā)現(xiàn)，銷售和入住情況并非向置業(yè)顧問形容的那么樂觀。2010年開始集中銷售的長灘雨林項目，由于銷售成績不佳且銷量下滑形勢嚴峻，開發(fā)商捂盤惜售至今，且目前仍有兩棟公寓樓未對外開盤銷售。
????據海南克而瑞咨詢中心提供的數(shù)據顯示，2011年長灘雨林全年銷售為483套，而2012年銷量下滑至88套，在開盤量增加的情況下銷量下滑82%。今年1月至2月24日，博鰲亞洲灣是博鰲鎮(zhèn)銷售最好的項目，僅售出28套。
????為比對調查情況與開發(fā)商敘述的出入，記者在長灘雨林社區(qū)采訪近4小時，發(fā)現(xiàn)看房大廳始終無人問津，3輛看房電動車司機已許久未接待客人，且車座上落滿了厚厚的塵土。晚20時，銷售人員所稱“基本售罄的看?！畼峭酢?0層共有6戶亮燈戶，空置率在95%以上。
????百米之隔的“博鰲灣”的空置率更高，記者晚間觀察小區(qū)整體空置率近99%。據海南克而瑞咨詢中心監(jiān)測，2011年該項目全年銷售完成513套，而2012年僅售出8套。
????與嚴峻的數(shù)據相悖的是銷售代理的統(tǒng)計?！吧鐓^(qū)總規(guī)劃住宅共約1000套，目前僅余100余套，銷售情況火爆請抓緊選購?！辈棡充N售領隊說。而當記者電話采訪另一位銷售顧問時，得到的答復卻是“目前已簽約售出700余套，共有100余位業(yè)主入住”。
????夜晚行走在博鰲灣長約幾公里的沙灘上，除觀光燈塔和兩家酒店外燈管耀眼，其他小區(qū)大多漆黑一片，儼然一座“濱海鬼城”。
????據海南克爾瑞信息集團統(tǒng)計，自2010年海南獲批國際旅游島以來，海南樓市的發(fā)展十分迅速。未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發(fā)的合計潛在供應量，達到驚人的1.079億平方米，至少需要10年才能消化。在庫存消化周期上，大城市和小縣市之間明顯分化。庫存量最少的三亞需要24個月消化，?？趲齑嫦芷谛枰?0個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月，最嚴重的陵水需要101個月。
????雖然在此之前，海南省住建廳相關負責人已對此否認，表示數(shù)據存在重復統(tǒng)計情況，很多擬建房地產項目并沒有形成實際潛在供應的情況。
????但是，根據海南當?shù)孛襟w報道，在2012年下半年，海南陵水、三亞、瓊海、文昌等地出現(xiàn)了多起開發(fā)商拖欠工程款和欠薪情況，包括三亞某標志性樓盤。
????全聯(lián)房地產商會名譽會長聶梅生在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，一方面由于部分城市在房地產調控前的非理性發(fā)展，以致在連續(xù)調控后出現(xiàn)泡沫風險。另一方面，因海南旅游地產的特殊性，旅游熱潮逐漸消退，房屋空置率逐漸提高，但部分“候鳥”社區(qū)出現(xiàn)高空置率屬合理情況。
????海南克而瑞咨詢中心總經理王路指出，海南國際旅游島作為經濟特區(qū)，應適當放寬民間資本進入旅游資本市場的條件，由于海南獨特的旅游地產資源，宜采取更為有效的舉措精準調控，樓市調控政策不能“一刀切”。
????王路說，海南國際旅游島的旅游地產發(fā)展主要依賴內地購買力，國家樓市調控政策中限貸限購政策對旅游地產影響極大，國家應針對國際旅游島個案進行精細化調控：放寬個人購買貸款政策，減少住宅用地審批比例，提高服務配套用地建設比例，提高房地產企業(yè)準入門檻等。
????記者手記：地處亞熱帶的海南，四季如夏，擁有國內最稀缺的自然資源，是國人度假旅游的休閑圣地。但就是這樣一個令人垂涎之地，它的房地產市場卻已經過數(shù)輪起起伏伏。
????最典型的白領之城
????上海：樓市“小陽春”春光乍現(xiàn)
????□記者 魏宗凱 上海報道
????春節(jié)后，上海白領章偉果斷出手，在外環(huán)外買了一套小戶型二手房?！叭ツ暧^望了一年，期待房價下降的幻想徹底破滅，再不買這一年的收入還得搭進去?！闭聜フf他所在的這個小區(qū)房價去年下半年至少漲了10%，一套總價100多萬元房子的漲幅輕松“吃掉”他一年的收入。
????1至2月份一般是樓市銷售淡季，但今年市場交投兩旺的行情，使得像張偉一樣預期房價繼續(xù)上漲的剛性需求者積極入市。在一家媒體工作的林小姐近日也果斷地將郊區(qū)的一套三房置換成中環(huán)的一套兩房。盡管還要增加一大筆貸款，但林小姐認為市區(qū)內的房價漲幅將高于郊區(qū)，從保值增值的意義上來說更為合算。
????截至2月28日，上海網上房地產統(tǒng)計數(shù)據顯示，上海市二手房掛牌可售房源為13.9萬套，較2012年高峰時逾17萬套的掛牌量減少了3萬多套，市場的主動權進一步向賣方轉移，房東跳價行為有愈演愈烈之勢。
????據上海中原介紹，近期全市門店掛牌量鮮有新增，來客量較去年同期上漲兩成左右，成交量較去年同期上漲兩成，掛牌價/成交價也相較去年同期上漲10%至15%。樓市調控“國五條”出臺后，以剛需為主的外圍區(qū)域部分買家置業(yè)腳步遲滯，原先已經想要付款的買家紛紛都表示考慮延后；而以改善客群為主的中心城區(qū)買家仍維持原來步伐，幾乎未有買家受其影響打亂買房計劃。
????一手房市場成交量節(jié)后也開始回升，但依然比要比上月銳減。佑威機構執(zhí)行董事黃志堅稱，截至2月24日，2月上海市新建商品住宅總計成交面積為38.93萬平方米，預計整個2月總成交量在50萬平方米左右，較1月101.29萬平方米的成交量“減半”已成定局。
????佑威數(shù)據顯示，最近4周，上海市商品住宅的周新增供應面積總計僅為10.94萬平方米，僅為年化周均新增供應量17.28萬平方米的63.31%。新增供應量低迷成為樓市回暖的主要阻力。但進入3月，上海樓市的供應量、成交量將大幅提升。數(shù)據顯示，3月預計有63個項目開盤，同比增長186%。業(yè)內人士預測3月成交量將再次突破百萬平方米。
????上海中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，經過春節(jié)假期的休整后，交投雙方開始表現(xiàn)積極，樓市交易正快速走出假期行情。2月20日“國五條”的出臺確定了中央對樓市調控從嚴的決心，但就目前而言也只是起到信息傳遞與威懾作用，尚不足以對市場造成實際影響。由于去年底的交易慣性在，今年“小陽春”起點比去年明顯更高，雖然市場對于兩會的政策口風有很大期待，但今年3月行情較之去年更勝一籌難度不大。因為在開發(fā)商的節(jié)奏上，3月入市項目會有增多，預計3月份上海樓市會迎來一股交投熱潮。
????克而瑞上海機構研究總監(jiān)薛建雄認為，2012年上海商品住宅的開工量從1000萬平方米以上下降到不足300萬平方米，去年成交的商品住宅用地也僅281萬平方米。考慮到市場上仍有不少2011年之前的工程和在售項目將形成供應，預期2013年上海的新建商品住宅供、需量將下滑到700萬平方米左右，明后年更可能下滑到500萬平方米左右。經過高速開發(fā)之后，上海新建商品住宅供、需量的快速萎縮不可避免，但是上海人口的快速增長和舊房改善的巨大需求仍在，因此長期來看住宅價格上漲的壓力較大。
????上海一家本土開發(fā)商告訴記者，近期對其已登記購買的客戶進行梳理發(fā)現(xiàn)，10個客戶中有7個被限購，1個被限貸，即便如此，樓盤銷售仍然十分火爆。“如果限購、限貸政策稍有放松，就會有更多需求涌現(xiàn)，房價漲幅可能會翻倍甚至更高。”
????記者手記：上海作為中國的金融中心，聚集著眾多白領，是尋夢年輕人最向往之地，也是全國為數(shù)不多的與北京房價比肩的城市。
????最不差錢的民間金融之城
????溫州:房價下跌1/4
????□記者 張和平 溫州報道
????2012年至今年1、2月，溫州一手房價格比2011年下降約22%，二手房價格下降25%左右。這是《經濟參考報》記者從溫州樓市了解到的基本信息。
????兩年前，溫州市區(qū)有一個備受青睞的大型高檔樓盤“中瑞公園大地”，約15萬平方米。它坐落在市區(qū)劃龍橋邊，依綠傍水，緊緊連著白鷺公園和母親河“溫瑞塘河”，是市中心最后一個水景房、公園房。在項目開始前，所有人都預計到他的火爆，但自從房地產調控開始，樓盤銷售直線下滑，從2011年的46000元每平方米降至現(xiàn)在的36000元每平方米。
????連日來，溫州市區(qū)一處有代表性的樓盤、水景房“中梁·國賓1號”在溫州當?shù)孛襟w打出轟炸式的售樓廣告，將在3月9日推出最后一期“國賓墅”新品樓盤，有180平方米至320平方米大戶型的富人墅式房，總價459萬元起，也有88平方米、128平方米、138平方米中戶型的“平民墅式”房，首付17萬元起，號稱“最后的國賓”。
????在高端市場受冷的同時，溫州的二手房市場同樣折戟。“綠城·錦玉”是溫州市區(qū)一時最牛的精品樓盤之一。2009年國家樓市“雙限”之前，市場均價75000元至80000元每平方米，一度受到追捧。隨后一路狂跌，跌至現(xiàn)在的成交價為45000元每平方米，差不多打了對折。
????溫州市區(qū)江濱路“東明錦園”樓盤在2010年的價格是每平方米33000元，目前是每平方米25000元左右，下降25%。市區(qū)的南門走俏的“錦春大廈”高位時均價每平方米45000元，現(xiàn)在則滑至每平方米33000元。
????2011年，周先生為兒子買結婚房，看中“綠城·錦玉園”一套比較中意的二手房，當時報價每平方米6萬元。由于當年8、9月溫州爆發(fā)民間債務危機，資金周轉不過來而擱置。后來在市區(qū)學院路與車站大道交叉口又看上好樓盤“金色尚品”，報價也是每平方米6萬元，他耐心等待“跳水”。到了2012年6月，該樓盤降至每平方米44800元，周先生即買下，前后降幅達25%。
????總體來看，從年初至今，溫州市區(qū)記及郊區(qū)的二手房的價格水平與2012年下半年相差無幾，基本上比2011年下降25%左右。溫州大學房地產研究所研究員陳鴻認為，投資投機性需求是過去幾年溫州樓市飆漲的原因，但在國家高壓政策下的“去投資化”，使樓市在一夜之間縮水，最終反映在價格上一路慘跌。
????2009年是溫州樓市的瘋狂年。以“綠城·錦玉園”為代表的高檔樓盤一手房為3萬元至4萬元每平方米，但二手房的市場價卻一路飆升，幾乎是一天一個價，最后沖向7萬元至8萬元每平方米。在“綠城”等精品樓盤的拉動下，溫州樓市比上年同比增長高達55%至60%。
????業(yè)內人士認為，由于大批溫州炒房客以投資、投機為目的“全民參戰(zhàn)”，再加上寬松的貨幣政策極大地刺激了樓市，造成大批民資“熱錢”和實業(yè)資金涌入房地產市場，導致泡沫越吹越大。而現(xiàn)在，“冷卻”的樓市比之2009年，房價暴跌30%至35%。
????房價的下降，也又重新燃起購房者的興趣。2012年，溫州市區(qū)成交二手房11426件，其中主城區(qū)鹿城區(qū)成交量9041件，同比增加50%。
????陳鴻表示，在兩會前的政策空窗期，供求雙方更多的反應是對窗口期后的市場預測，雙方都希望對自己有利。溫州近期二手房交易出現(xiàn)的價格不穩(wěn)定現(xiàn)象，是這種預期的反應。溫州樓市隨著去投資化將逐步回歸到住房的根本屬性。
????記者手記：溫州作為民間資本的搖籃，充斥著無數(shù)的富人，但也正是這一特點讓其房地產市場在一夜之間飛漲，又在另一夜無聲滑落。
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