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?【摘要】在保障性住房體系還不能真正發(fā)揮其社會保障作用的背景下，一些大城市房地產(chǎn)市場價格高漲與小產(chǎn)權(quán)房并存的現(xiàn)象還將持續(xù)。從這個角度來說，小產(chǎn)權(quán)房的問題不是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，而是整個住房市場保障體系的問題。??? 【聚焦財稅制度改革 房產(chǎn)稅擴容難題待解】
宏福苑小區(qū)規(guī)劃不遜于商品房。
太玉園停售避風(fēng)頭。
銷售單價高達1.5萬元/平米。
11月24日，國土部、住建部聯(lián)合召開視頻會議，對遏制小產(chǎn)權(quán)房工作做出詳細(xì)部署，“對在建、在售的堅決叫停，并依法查處”；而在兩天之前，22日，兩部委曾聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》，要求各地堅決遏制最近一些地方出現(xiàn)的違法建設(shè)、違法銷售小產(chǎn)權(quán)房問題。
兩部委的兩記重拳，無疑擊碎了近期小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的傳言。
大型小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)暫停買賣
日前，十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在此之前，一份由國務(wù)院發(fā)展研究中心公布的“383方案”中提到：對已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入，有條件轉(zhuǎn)正。這樣的表述被市場普遍解讀為是小產(chǎn)權(quán)房可能“轉(zhuǎn)正”的信號，在此背景下，小產(chǎn)權(quán)房成交迅速升溫，價格也水漲船高。
短短一個月時間內(nèi)，在突變的政策面前，小產(chǎn)權(quán)房市場的境遇冰火兩重天。據(jù)記者實地調(diào)查了解，在國土部、住建部聯(lián)手叫停在建在售小產(chǎn)權(quán)房之后，北京一些大型小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)如太玉園、宏福苑等，已經(jīng)暫停了房屋買賣交易，不過，一些規(guī)模稍小的小產(chǎn)權(quán)房屋仍然在“頂風(fēng)作案”。
事實上，從2008年開始，對于小產(chǎn)權(quán)房清理的聲音一直不絕于耳，但由于始終沒有任何實質(zhì)性政策出臺，仍由各地政府自己掌握，因此到目前為止仍然管理混亂，無法從根本上解決。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在控制增量小產(chǎn)權(quán)房的同時，關(guān)鍵要處理好存量小產(chǎn)權(quán)房。鑒于一些地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房違建范圍較大，需要對癥下藥實行綜合治理，對于已經(jīng)開始使用的小產(chǎn)權(quán)房，要根據(jù)其是否符合規(guī)劃以及土地屬性進行分類清理和解決。
也有業(yè)內(nèi)人士表示，從近期政策來看，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房占用農(nóng)用地的土地性質(zhì)不同，未來將采取的執(zhí)法手段也會不同，在近幾年地價攀高的背景下，購買的風(fēng)險將越來越高。
□實地探訪
A.宏福苑小區(qū)
暫停交易
公交車在經(jīng)過仍然是一片廢墟的唐家?guī)X之后，繁華的宏福苑小區(qū)便出現(xiàn)在記者眼前：多路公交車總站、購物中心、超市、小吃街、菜市場、大小飯館等豐富生活配套，整齊排列的樓座，干凈寬闊的馬路。雖然是小產(chǎn)權(quán)房，但宏福苑小區(qū)的規(guī)劃絲毫不遜于普通商品房。
宏福苑小區(qū)位于北京北五環(huán)外，昌平最南端，隸屬北七家鎮(zhèn)鄭各莊村。百度百科資料顯示，社區(qū)占地50多萬平方米。如果自駕，距離地鐵13號線最近的一個車站只有10多分鐘的車程；也有多路公交車經(jīng)過小區(qū)或以小區(qū)為終點，快速公交3路就是以這里為終點，而距離另一個終點站安定門，只需要1個小時左右的時間。這樣的配套，是許多正規(guī)商品房小區(qū)都難以企及的。
正是由于較為完善的配套，宏福苑小區(qū)的房價明顯高于其他小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)，據(jù)記者了解，目前小區(qū)在售房源均價普遍在1.7萬-1.88萬元/平方米之間，而周邊在售的商品房均價則在2萬元/平方米左右。
“最近這段時間好像沒有房屋交易了，中介公司也都改成了裝飾裝修公司?！毙^(qū)內(nèi)，一位張姓業(yè)主說。記者在小區(qū)內(nèi)也找到幾家寫著裝飾裝修字樣的門店，但全部緊鎖著店門。而在一個不起眼的窗戶上貼著的“出售房屋”的小廣告，讓記者找到買房渠道。
“暫時不能做交易了，等10天左右之后，風(fēng)頭過去了你再過來看吧。”一位自稱中介的人士告訴記者。據(jù)他介紹，目前小區(qū)內(nèi)南區(qū)有6棟和北區(qū)有1棟樓在售，均為新房源，明年交房，戶型涵蓋1-4居，另外有為數(shù)不多的二手房源出售。
據(jù)這位中介員工介紹，目前小區(qū)的售樓部已經(jīng)關(guān)閉，但幾天之后就會重新開門交易。到時，買賣雙方只要簽訂一份購房合同即可，合同上會有村委會和小區(qū)開發(fā)商宏福集團兩個印章，同時支付中介公司2%的相關(guān)費用；而如果購買的是二手房，則還要承擔(dān)4萬元的過戶費和數(shù)額不等的公共維修基金（原始購房價的2%）。
“宏福苑的房子從來就不愁賣，現(xiàn)在房子不多，要買就抓緊買?！痹撊耸空f。
而對于居住在這里的業(yè)主來說，政策變動帶來的影響也似乎并不大。在記者的探訪中，“肯定不會拆”，不止一位業(yè)主這樣表示，在他們看來，自己的房子雖然是小產(chǎn)權(quán)的，但住在這里卻非常放心。
B.太玉園
停售避“風(fēng)頭”
位于通州張家灣的太玉園，與昌平小湯山的宏福苑是北京南北最著名的兩大小產(chǎn)權(quán)住宅區(qū)，這里比宏福苑規(guī)模更大，甚至被稱為全國最大“小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)”。
太玉園西區(qū)，記者在社區(qū)入口附近的公告欄上看到貼滿了房屋出租的信息，上面明顯有撕過一層的痕跡。旁邊的居民告訴記者，撕掉的都是出售信息，前些日子還有。西區(qū)唯一的一家中介門店大門緊鎖。當(dāng)?shù)氐木用窀嬖V記者，11月22日之前，這里很熱鬧，但現(xiàn)在謹(jǐn)慎很多，停售避“風(fēng)頭”。
配套完善的大規(guī)模社區(qū)暗藏風(fēng)險
從八通線的最后一站土橋出來，有多路公交車到達太玉園小區(qū)，西區(qū)里甚至還有直達大北窯的806路公交總站，再加上幼兒園、商業(yè)等，太玉園完全是一個非常成熟的社區(qū)，不過，因產(chǎn)權(quán)問題，使得這個小區(qū)暗藏風(fēng)險，不少居民對于未來很是忐忑。
寬敞的張采路將太玉園一分為二，形成東西兩區(qū)，建筑風(fēng)格統(tǒng)一。當(dāng)?shù)氐木用窀嬖V記者，“西區(qū)比東區(qū)早建兩三年，西區(qū)主要是當(dāng)?shù)氐木用?，東區(qū)是后來建的，主要賣給了外地人，整個小區(qū)100棟樓左右，住了很多人?！庇腥说牡胤缴夤倘徊诲e，在太玉園的門口各色的小商小販云集，熱鬧而雜亂。
為了了解情況，記者在當(dāng)?shù)鼐用竦闹敢抡业搅宋鲄^(qū)唯一的一家中介門店，可惜大門緊鎖，記者撥打中介電話，也無人接聽?！斑@兩天可能不賣了，前幾天我還見他們呢。你看我們小區(qū)那墻上，以前亂七八糟的全是出售的信息，現(xiàn)在全沒了，主要是太玉園被點名了，再銷售風(fēng)險就太大了?！蓖瑫r，該居民還告訴記者，最好別買這房子，萬一拆了，沒辦法補償，“我們就是村里的人，再拆也應(yīng)該有補償?shù)?，你們外地人可不行。?/p>
公開的數(shù)據(jù)顯示，太玉園社區(qū)總占地面積約2000畝，目前已經(jīng)入住的家庭有上萬戶。王女士就是外地人中的一員，2010年王女士以8000元/平方米的價格買到了一套帶精裝的房源，雖然和商品房相比，房價很有優(yōu)勢，但王女士告訴記者，其內(nèi)心忐忑不安，“只能住一天算一天，如果存款多了，就賣掉去買商品房”。
成交隨政策波動
事實上，對于小產(chǎn)權(quán)房而言，政策是最大的風(fēng)險。每次關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)吹草動，都能引起市場極大的波動。三中全會之前傳出的“383”改革方案中“已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓金，妥善解決問題”，被市場一種聲音解讀為小產(chǎn)權(quán)房可能“轉(zhuǎn)正”的信號，小產(chǎn)權(quán)房的成交迅速升溫，價格也水漲船高，當(dāng)?shù)鼐用穹Q，目前的售價已經(jīng)達到了1萬元/平方米。
據(jù)《北京商報》報道，2002年太玉園西區(qū)的價格只有1000元/平方米，隨后二手房價格隨北京樓市價格走勢一路攀升，2010年初達到小高峰，每平方米均價9000多元，甚至達到1萬元。然而，2012年9月，國土局公布79個小產(chǎn)權(quán)房項目名單，太玉園位列榜中，當(dāng)年10月，二手房均價便下降到7000元/平方米，下降幅度近3000元/平方米。一個月后，價格降到最低，6000元/平方米左右。直到今年7月，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的熱風(fēng)刮起，價格便持續(xù)回暖，再次達到1萬元/平方米高點。
不過，隨著11月22日國土資源部和住建部發(fā)布《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》，堅決查處“小產(chǎn)權(quán)房”在建、在售行為之后，太玉園以停售躲避“風(fēng)頭”。
一位業(yè)內(nèi)人士表示，像太玉園這樣大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)確實難以清理，不像別墅，拆除很簡單，太玉園住了很多人，未來如何處置尚不可知，而正是這種不確定性以及“法不責(zé)眾”的僥幸心理促使小產(chǎn)權(quán)房如滾雪球一般越來越大。
C.高樓金第
頂風(fēng)銷售
和太玉園的性質(zhì)一樣，位于臨河里地鐵站附近的高樓金第也是小產(chǎn)權(quán)房，但規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及太玉園。在太玉園停售避“風(fēng)頭”的同時，該小區(qū)依然在銷售，銷售單價高達1.5萬元/平方米，且出貨速度很快。
年底能過戶
中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，高樓金第中兩居室比較少，非常搶手，一居室相對較多，但房源也并不多。該經(jīng)紀(jì)人當(dāng)日給記者推薦了一套80平方米的兩居室，報價1.5萬元/平方米，次日，當(dāng)記者再問及此房時，該經(jīng)紀(jì)人稱已經(jīng)以115萬元的價格出售了。
記者從多家中介門店了解到，位于高樓金第旁邊的加州小鎮(zhèn)二手房報價為2.2萬元/平方米，這意味著小產(chǎn)權(quán)房比周邊價格每平米低了7000元。一位業(yè)內(nèi)人士介紹稱，現(xiàn)在房價太高，一些大城市中的部分中低收入人群根本無力負(fù)擔(dān)商品房價格。由于所征稅費少加上價格低廉，“小產(chǎn)權(quán)房”的價格很有競爭力，低價吸引了這部分人群購買。另一方面，由于存在巨大的需求與相對可觀的利潤空間，集體經(jīng)濟組織樂于將自有土地與投資人的資本結(jié)合，擴大供給來滿足需求，并獲取利益。綜合以上兩大市場背景因素，促使這些年來小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)反而愈演愈烈。
“其實小產(chǎn)權(quán)房要求是比較高的，必須全款，但因為不限購，并且有轉(zhuǎn)正的可能，所以買的人還比較多。再加上這個小區(qū)房源本來就不多，稍不抓緊房子就沒了?！苯?jīng)紀(jì)人說。
對于如何過戶，該經(jīng)紀(jì)人表示，要到村里去，“不過下一次過戶得到年底了，你要不急就等等，著急的話可以托關(guān)系找人，一般中介費是按照總房價的5%收的?！边@就意味著一套80平米的房子，中介費大約為6萬元。
投資回報率可觀
記者在采訪中了解到，目前高樓金第小區(qū)兩居室的月租金為2400元到2500元，一居室現(xiàn)在是1500元到1700元，以上面出售的一套80平米兩居室粗略計算，大約需要出租40年才能換回全部的資金投入。但記者的這一算法遭到經(jīng)紀(jì)人的反對：“你不能這么算，誰純靠租金算收益呀，你得算房價的漲幅，主要是房價，這個投資肯定是高回報的，要不也不會這么多人買?！?/p>
一名在該小區(qū)租住兩年的年輕人告訴記者，他在該小區(qū)租了一個近40平米的一居室，第一年的租金是1000元錢，現(xiàn)在漲到了1300元錢，他覺得很劃算，“我在四惠上班，住通州是比較方便的，地鐵上去還有座，關(guān)鍵是便宜，比邊上商品房的租金低多了，就我這租金，在通州好地段連個單間都租不上，在這我自己住一居室，很舒服?！彼€表示，小區(qū)周邊的配套非常全，生活很便利。
而像這名年輕人一樣，記者在該小區(qū)里看到很多年輕的上班族，因租金相對低廉，該小區(qū)的房源出租基本不成問題。
□專家觀點
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)
張大偉
小產(chǎn)權(quán)房永遠(yuǎn)不可能轉(zhuǎn)正
三中全會精神的誤讀，造成小產(chǎn)權(quán)房一度出現(xiàn)投資熱。大部分小產(chǎn)權(quán)房是利用集體經(jīng)營性地塊，違規(guī)轉(zhuǎn)變用途為住宅，不可能轉(zhuǎn)變成商品房住宅。同時，如果將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，將徹底影響當(dāng)下的土地財政，所有地方政策也不會有轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)房的可能性。三中全會政策中的扶持農(nóng)民收入，提高農(nóng)村土地價值，更多是針對農(nóng)村的集體用地，已經(jīng)蓋成小產(chǎn)權(quán)房的土地屬于違規(guī)利用，不會有轉(zhuǎn)正的可能性。
同策咨詢研究部總監(jiān)
張宏偉
小產(chǎn)權(quán)房短期內(nèi)難以消失
在保障性住房體系還不能真正發(fā)揮其社會保障作用的背景下，一些大城市房地產(chǎn)市場價格高漲與小產(chǎn)權(quán)房并存的現(xiàn)象還將持續(xù)。從這個角度來說，小產(chǎn)權(quán)房的問題不是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，而是整個住房市場保障體系的問題。如果這些問題解決不了，那么，即使官方拿出小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”方案，市場也不會有很高的接受積極性。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁
胡景暉
區(qū)別對待小產(chǎn)權(quán)房
對“小產(chǎn)權(quán)房”的處理需要區(qū)別對待“合法”與“非法”，所謂“合法”，即小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)符合所在鄉(xiāng)村的土地利用規(guī)劃及建設(shè)規(guī)劃，此類住房通過補繳相關(guān)稅費、補辦相關(guān)手續(xù)，花費與商品房同樣的代價之后，便可以進入城鄉(xiāng)住房體系之中；所謂“非法”，即對于違反土地管理法律法規(guī)，不符合土地和建設(shè)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”，尤其是占用基本農(nóng)田的，嚴(yán)重影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃，又不能采取措施加以改正的，應(yīng)依法拆除。只有這樣，才能實現(xiàn)真正的公平，也才能保障集體土地“與國有土地同等入市、同權(quán)同價”。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)
郭毅
購買小產(chǎn)權(quán)房未必劃算
對于建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，可能會采取補繳土地出讓金的方式轉(zhuǎn)正，但對于建設(shè)在耕地上的小產(chǎn)權(quán)房，依然會嚴(yán)厲禁止，不僅不會轉(zhuǎn)正，反而可能面臨強制拆除的風(fēng)險。但對于購房者來說，由于信息的不對稱，并不能準(zhǔn)確了解到小產(chǎn)權(quán)房所占用的土地性質(zhì)究竟是耕地還是集體建設(shè)用地，因此當(dāng)前依然要慎重購買小產(chǎn)權(quán)房，防止“錢、房兩空”。
□相關(guān)數(shù)據(jù)
2012年9月和2013年6月，北京市國土局已經(jīng)在官網(wǎng)上公開曝光了全市83個小產(chǎn)權(quán)房項目，此后又公開曝光了23個變相小產(chǎn)權(quán)房項目。截至目前，83個小產(chǎn)權(quán)房項目中已經(jīng)有76個獲得行政處罰，另外有7個還在處理過程中。這些項目中，有7個已經(jīng)全部拆除，5個涉及占耕地的部分已經(jīng)拆除。此外，2013年公布的23個以“汽車營地、生態(tài)農(nóng)莊、私家菜園”等名義違法建設(shè)租售的變相小產(chǎn)權(quán)房項目中，18個已拆改到位，5個正在整改中。
小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村民委員會頒發(fā)。鄉(xiāng)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
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