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????“土地財(cái)政”將再破3萬億
????劉展超 柳九邦
????在一線城市土地市場(chǎng)火爆的映襯下，“土地財(cái)政”依舊是2013年的關(guān)鍵詞。
????據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者粗略統(tǒng)計(jì)，今年全國土地出讓收入有望再度超過3萬億元，并創(chuàng)下歷史新高。
????盡管土地出讓收入中有相當(dāng)一部分將用于征地拆遷支出等，真正的土地收益并沒3萬億這么多，但迅猛增長的土地出讓數(shù)據(jù)，仍令地方財(cái)政轉(zhuǎn)型顯得“路漫漫”。
????有望再超3萬億
????截至發(fā)稿，尚無官方機(jī)構(gòu)發(fā)布今年全國的土地出讓收入情況。按照慣例，此類數(shù)據(jù)會(huì)由國土資源部和財(cái)政部發(fā)布。前者一般會(huì)在次年的1月份發(fā)布，而后者一般會(huì)在3月份的全國兩會(huì)期間發(fā)布。
????因統(tǒng)計(jì)口徑不同(國土部依照土地成交時(shí)間統(tǒng)計(jì)，財(cái)政部依照土地出讓金入庫時(shí)間統(tǒng)計(jì))，兩個(gè)部委發(fā)布的數(shù)據(jù)略有不同，但差額不大。2014年1月上旬，國土部會(huì)召開全國國土資源工作會(huì)議，屆時(shí)土地出讓數(shù)據(jù)便會(huì)對(duì)外公布。
????2011年全國土地出讓收入曾達(dá)到3.15萬億元的歷史高峰，2012年回落到2.7萬億元。
????雖然2013年的數(shù)據(jù)尚未出爐，但依照此前官方和民間機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，可以推斷今年土地出讓收入有望創(chuàng)下歷史新高。
????一是財(cái)政部的數(shù)據(jù)。財(cái)政部部長樓繼偉曾表示，今年1~7月，國有土地使用權(quán)出讓收入20151億元，增長49.4%。此后財(cái)政部也發(fā)布數(shù)據(jù)稱，今年前三季度全國國有土地使用權(quán)出讓收入26836億元，同比增加8900億元，增長49.6%。
????一般而言，每年的三四季度是地方土地出讓的高峰期，如果全年土地出讓收入能維持40%以上的增速，則今年土地出讓收入將達(dá)到3.78萬億元。
????對(duì)于今年土地收入有望再破3萬億元，另一個(gè)民間數(shù)據(jù)可以進(jìn)行佐證。
????中國指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，2013年1~11月全國300個(gè)城市土地出讓金總額為2.7萬億元，同比增長62.2%。
????中指院所統(tǒng)計(jì)的城市范圍為300個(gè)，而我國現(xiàn)有城市超過600個(gè)，按照近3年的規(guī)律，其余300多個(gè)城市全年土地出讓收入在6000億元~7000億元之間。簡單匯總計(jì)算，今年全國土地出讓收入也有望達(dá)到3.3萬億~3.4萬億元。
????這個(gè)數(shù)據(jù)區(qū)間也大致符合今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢(shì)。今年大中城市房價(jià)一直處于漲勢(shì)，年中之后更為明顯，京滬廣深四個(gè)一線城市房價(jià)已經(jīng)數(shù)月同比漲幅超過20%。
????房價(jià)漲勢(shì)兇猛，作為“原料”的土地市場(chǎng)自然水漲船高，無論是土地單價(jià)抑或地塊總價(jià)之高，均數(shù)番突破歷史紀(jì)錄。
????如中指院統(tǒng)計(jì)，2013年1~11月，全國300個(gè)城市各類用地樓面均價(jià)為1174元/平方米，較去年同期上漲32.5%。其中住宅用地樓面均價(jià)為1610元/平方米，同比上漲25.9%。
????如果從1999年統(tǒng)計(jì)至2013年，則15年來的全國土地出讓收入總額將達(dá)到19萬億元左右。當(dāng)然，土地出讓收入的增長高峰是在2004年后，因?yàn)楫?dāng)時(shí)土地招拍掛政策出爐，土地出讓的市場(chǎng)化進(jìn)程開始提速，此后土地出讓收入便不斷創(chuàng)下新高。
????占地方財(cái)政收入比例最高七成
????土地出讓收入增加，一方面給外界營造房價(jià)可能還將上漲的預(yù)期，另一方面使得地方政府在發(fā)展經(jīng)濟(jì)過程中騰挪的空間更加寬松。
????自1994年分稅制改革后，土地出讓金收入基本劃歸地方政府，實(shí)踐過程中逐漸演變成地方的第二財(cái)政。土地收入在地方政府本級(jí)財(cái)政收入中占了較大比例，一些城市甚至?xí)^50%。
????土地財(cái)政成因已久，且多為外界詬病，其理由多為推高房價(jià)或者釀成征地糾紛。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)有中央地方財(cái)政體制下，地方事權(quán)多而財(cái)力小，缺少稅源，不得不借助變現(xiàn)土地資源發(fā)展經(jīng)濟(jì)。
????根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2012年地方財(cái)政收入(本級(jí))為61077.33億元。2013年1~11月累計(jì)地方財(cái)政收入(本級(jí))62567億元，同比增長13.1%。如果依照這個(gè)比例推算，2013年全年地方財(cái)政收入(本級(jí))將達(dá)到6.9萬億元。
????結(jié)合上述推算出的今年土地出讓收入數(shù)據(jù)，2013年土地收入占地方財(cái)政收入(本級(jí))的比例將在50%左右。
????北京工商大學(xué)貿(mào)易經(jīng)濟(jì)系副主任徐振宇此前提供給記者的一份統(tǒng)計(jì)顯示，2004年~2012年的9年間，土地出讓收入占地方財(cái)政收入(本級(jí))的比例多數(shù)在四成到七成之間，最低的是2008的36.21%，最高的是2010年的71.68%，其余有3年比例超過了50%，另外四年比例低于50%。
????不過，徐振宇并不完全認(rèn)同上述數(shù)據(jù)能完整體現(xiàn)地方土地財(cái)政的現(xiàn)狀，而是認(rèn)為還應(yīng)該從土地出讓純收益的角度來看問題。
????2008年~2012年5年間，地方政府土地出讓總收入超過11萬億元。按照徐振宇的統(tǒng)計(jì)，這五年，地方政府土地出讓純收入約4.1萬億元。土地出讓純收入占地方財(cái)政收入比重，除了2012年為9.49%外，其他年份都超過了兩位數(shù)，最高的2010年超過了38%。
????此外，自2010年以來，土地出讓純收入占地方財(cái)政收入比重已經(jīng)是連續(xù)兩年下降。在徐振宇看來，除地方政府為防止資金過多上繳給上級(jí)政府而開始有意識(shí)地“打埋伏”外，另一個(gè)重要因素是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的貫徹實(shí)施，以及農(nóng)村居民維權(quán)意識(shí)的不斷增長，地方政府被迫提高了征地和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致土地出讓純收入迅速降低。
????隨著土地資產(chǎn)化進(jìn)程的加快，從土地出讓收入的角度來理解土地財(cái)政已略顯簡單。另一種分析框架是土地財(cái)政=土地稅收收入+土地出讓收入+土地貸款收入。如果將三者相加，則地方財(cái)力依賴土地的程度將更加明顯。
????更值得關(guān)注的是，隨著土地出讓市場(chǎng)化程度的提高，土地出讓收入更加公開透明，但支出的公開透明程度卻原地踏步多年。
????在財(cái)政部年中公布的“2012年全國財(cái)政決算”中，包括了2012年中央政府性基金收入決算表和2012年中央政府性基金支出決算表。但包括土地出讓收入的地方政府性基金，則只有2012年收入決算表，而沒有2012年地方政府性基金支出決算表。
????換言之，外界只能知道地方政府從土地出讓過程中獲得了多少收入，而不知道這些資金具體的支出情況。
????一線城市領(lǐng)銜
????2013年土地市場(chǎng)整體成交火熱，如果分城市來看，可以發(fā)現(xiàn)一線城市及部分二線城市的土地市場(chǎng)“熱得發(fā)燙”，而大部分三四線城市的土地市場(chǎng)則有些不溫不火。
????據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至12月23日，北上廣深四個(gè)一線城市合計(jì)土地出讓金達(dá)5014億元，相比2012年全年的2005億元上漲150%。其中，上海全年土地出讓金為2178億元，北京緊隨其后高達(dá)1736億元，廣州和深圳分別為650億元和450億元。
????除了一線城市，部分熱點(diǎn)二線城市亦成為房企布局的重點(diǎn)。截至發(fā)稿，2013年杭州成功出讓225宗地塊，成交金額高達(dá)1327億元，較2012年翻倍，同時(shí)也刷新了歷史紀(jì)錄；南京共完成84幅商住類用地的出讓，總出讓金額為794億元，相比去年全年的358億元翻倍，同樣創(chuàng)出歷史新高。
????據(jù)克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)，今年前11個(gè)月，全國53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營性用地成交面積同比增長21%，其中一線城市貢獻(xiàn)率最高，同比增幅高達(dá)83%，二三線城市分別提升了13%及34%；土地出讓金方面，重點(diǎn)城市前11個(gè)月土地出讓金合計(jì)同比增長67%，一線城市土地出讓金漲幅更是高達(dá)195%。
????在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，今年一線城市及部分二線城市土地市場(chǎng)的火爆，與品牌房企的“回歸一二線戰(zhàn)略”密切相關(guān)。
????數(shù)據(jù)顯示，2013年前11月，萬科、綠地、保利、中海、恒大五大房企紛紛加大在一二線城市的投入，拿地金額和面積激增。綠地、恒大、中海在一二線城市的拿地金額占比均超過90%，其中綠地更是高達(dá)97%。保利和萬科在一二線城市的拿地資金占比也分別高達(dá)87.4%和77%。
????一家A股上市中型房企的副總經(jīng)理對(duì)記者表示：“很多房企原來去三四線城市做開發(fā)，但不少被套住了，最終他們還是認(rèn)定了在一二線城市開發(fā)是相對(duì)安全的，所以都回來了。包括一些以前沒有在一二線城市開發(fā)、在三四線開發(fā)賺了錢的房企，看到再在三四線城市開發(fā)空間不大，也往一二線城市擠，導(dǎo)致一二線城市現(xiàn)在土地市場(chǎng)非常熱?！?/p>
????北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，與三四城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的高庫存、低去庫存化、低增長相比，一二線城市更凸顯出高利潤、高周轉(zhuǎn)、高去庫存化的“三高”趨勢(shì)。
????克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，2014年的土地市場(chǎng)有可能呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”走勢(shì)。具體來看，上半年各地推地?zé)岢比詫⒊掷m(xù)，土地成交也將延續(xù)今年年底的良好局面，在這之后，成交量增長勢(shì)頭將有所緩和，一方面企業(yè)經(jīng)過持續(xù)拿地后，土地儲(chǔ)備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，預(yù)計(jì)明年下半年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強(qiáng)資金管控。
