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??????昨天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。今年5月，70個(gè)大中城市中，35城新建商品住宅（不含保障性住房）房?jī)r(jià)環(huán)比下降，20個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比持平，僅15個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲。房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市的個(gè)數(shù)較上月猛增27個(gè)。專家指出，時(shí)隔兩年再次出現(xiàn)半數(shù)新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，結(jié)合此前公布的房地產(chǎn)投資、成交數(shù)據(jù)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈整體向下態(tài)勢(shì)。具體到北京，5月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.9%，降幅居70城之首，且為28個(gè)月以來(lái)最大降幅。
????□發(fā)布
????半數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降
????此前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額、新開(kāi)工面積等同比增速普遍出現(xiàn)回落。
????昨天，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，今年5月，70城房?jī)r(jià)的確以降為主，環(huán)比價(jià)格下降和環(huán)比價(jià)格持平的城市占比接近八成。其中，35個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降。而4月的數(shù)據(jù)顯示，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市僅8個(gè)。具體來(lái)看，除杭州、寧波、無(wú)錫、金華、安慶、贛州、惠州外，有28個(gè)環(huán)比下降的城市在4月份環(huán)比還是上漲或持平的。其中，杭州新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1.4%，成最大降幅。
????與此相應(yīng)的是，5月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)較上月減少了29個(gè)。而在15個(gè)上漲城市中，有6個(gè)城市漲幅較4月出現(xiàn)回落。最高漲幅為0.3%，也比4月份回落了0.1個(gè)百分點(diǎn)。
????北京二手房?jī)r(jià)降幅最大
????70個(gè)大中城市中，有69個(gè)城市新房?jī)r(jià)格同比上漲，64個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格同比上漲。其中，北上廣深四大一線城市新房、二手房同比漲幅繼續(xù)居前，具體來(lái)看，上海新房?jī)r(jià)格同比漲幅報(bào)11.3%，居全國(guó)之首；深圳二手房?jī)r(jià)格同比上漲11.1%，領(lǐng)漲全國(guó)。
????但從更能反映短期價(jià)格變動(dòng)的環(huán)比數(shù)據(jù)上看，今年5月，四大一線城市中，上海和深圳新房?jī)r(jià)格均環(huán)比出現(xiàn)了下降，其中，上海下降0.3%，深圳下降0.2%。而在二手房市場(chǎng)，上海和北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降。
????具體到北京，今年5月，北京新房?jī)r(jià)格同比上漲9.7%，漲幅較4月收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)。同期北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月持平。此外，北京二手房?jī)r(jià)格同比上漲7.4%，漲幅較4月收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)
????□分析
????市場(chǎng)整體遇冷特征明顯
????中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，自2012年5月以來(lái)，這是第一次出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格半數(shù)環(huán)比下調(diào)。結(jié)合統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的成交數(shù)據(jù)看，樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，成交量和成交價(jià)均出現(xiàn)了觸頂下行的變化。
????據(jù)上海易居研究院測(cè)算，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.16%，是自2012年6月份以來(lái)首次由漲轉(zhuǎn)跌。具體來(lái)看，一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比均由漲轉(zhuǎn)跌,跌幅分別為0.08%、0.14%、0.18%，市場(chǎng)整體步入降幅區(qū)間。
????偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景輝稱，5月份的數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)整體遇冷的特征已十分明顯。新房、二手房的變動(dòng)趨勢(shì)延續(xù)了4月份的分化下行勢(shì)頭，新房、二手房下跌的城市均占70個(gè)大中城市中的一半，下跌城市比4月均有較大量的增加。
????三季度或成房企走量窗口期
????據(jù)胡景輝介紹，促成本輪樓市價(jià)格調(diào)整的綜合因素很多，政策方面是由于信貸自去年底就收緊、保障性住房政策實(shí)施、共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)推進(jìn)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施等多方面的原因；市場(chǎng)方面的因素主要是部分二、三、四線城市庫(kù)存高企，購(gòu)房者觀望情緒濃重，去庫(kù)存緩慢，促使開(kāi)發(fā)商、二手房業(yè)主低價(jià)銷售。
????胡景輝稱，從綜合層面看，經(jīng)過(guò)多年的高速增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)一方面積累了一些市場(chǎng)泡沫，在本屆政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)”的戰(zhàn)略思路下，房地產(chǎn)行業(yè)也開(kāi)始自身的結(jié)構(gòu)調(diào)整和資源整合，此輪樓市調(diào)整也可看做樓市“擠泡沫”的階段。
????張大偉表示，由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、成交集中釋放，市場(chǎng)本身積累了風(fēng)險(xiǎn)因素，即使目前各地日益出現(xiàn)強(qiáng)烈的調(diào)控手段松綁，也難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交量。6月以來(lái)，住宅成交呈現(xiàn)了進(jìn)一步下滑的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)三季度將是企業(yè)走量的窗口期，房企將通過(guò)價(jià)格調(diào)整吸引購(gòu)房者入市。
????北京二手房還有降價(jià)空間
????5月北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.9%，創(chuàng)28個(gè)月以來(lái)最大跌幅。張大偉稱，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年5月，北京二手房成交僅為7272套，創(chuàng)全面網(wǎng)簽后的最低值。而實(shí)際市場(chǎng)二手房成交價(jià)格也延續(xù)了前4個(gè)月的調(diào)整跡象，均價(jià)為3.02萬(wàn)元/平方米，相比4月份繼續(xù)下調(diào)了2.6%，年內(nèi)累計(jì)下調(diào)幅度已經(jīng)超過(guò)6%。
????張大偉認(rèn)為，較高的稅費(fèi)與信貸難度是二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下滑的主要原因。此外，受不動(dòng)產(chǎn)登記等政策影響，部分大戶型二手房近期加速上市，但購(gòu)房者觀望情緒濃厚。張大偉稱，目前掛牌房源85%都出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)，溢價(jià)空間上，相比掛牌價(jià)格，目前成交的房源成交價(jià)也平均下調(diào)了2到3個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明房主心理價(jià)格預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)明顯下調(diào)。從6月成交情況看，二手房?jī)r(jià)還在下調(diào)，在信貸條件不出現(xiàn)大幅度扭轉(zhuǎn)的情況下，預(yù)計(jì)北京二手房?jī)r(jià)將還有15%左右的調(diào)整空間。
