近幾年來(lái)，家住秦州區(qū)北園子、今年70歲的烏亞光老人一直為父母遺留下來(lái)的房產(chǎn)無(wú)法過(guò)戶而苦惱，這件事情折騰了老人好幾年，至今得不到解決，讓他不勝其煩，他不知道到底該如何做，才能讓自己順利過(guò)戶房產(chǎn)？3月9日，接到老人打來(lái)的熱線電話后，記者來(lái)到了烏亞光老人位于北園子6號(hào)樓的房子。在老人的講述中，記者了解了事情的來(lái)龍去脈。
難以過(guò)戶的房產(chǎn)
(父母留下的房產(chǎn)至今未能過(guò)戶到烏亞光的名下)
□記者 王曉華
《《《烏亞光：房產(chǎn)過(guò)戶一波三折
烏亞光老人的這套房子是父親烏正鋒和母親楊美蘭去世后遺留下的房產(chǎn)，父親烏正鋒曾在抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期參軍，打過(guò)鬼子，1978年來(lái)到天水在統(tǒng)戰(zhàn)部任職，一直到離休。
烏亞光老人介紹說(shuō)，當(dāng)時(shí)組織上給父親在王家磨干休所分了一套房子，由于那面房子在半山坡，父母年齡大了不方便，經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào)，就換到了北園子這里，干休所的房子也退了回去。當(dāng)時(shí)干休所分配的房子花了一萬(wàn)多元買下70%的產(chǎn)權(quán)，北園子的房子因?yàn)槊娣e大，就又補(bǔ)了一萬(wàn)多元。因?yàn)楦改改觊L(zhǎng)需要照顧，作為長(zhǎng)子的烏亞光一直跟父母住在一起。
2007年，父親烏正鋒去世，去世的時(shí)候沒(méi)有留下任何遺言。2013年4月，趁著一家7個(gè)子女都在，母親跟大家商量身后事和遺產(chǎn)的分割，大家一致同意把北園子這套房子留給一直照顧父母的大哥烏亞光，一家人還一起到公證處做了公證。
按照遺產(chǎn)的處置程序，這套房子歸楊美蘭和幾個(gè)子女所有，楊美蘭和六個(gè)子女(除了烏亞光)先做了放棄遺產(chǎn)的公證，隨后楊美蘭又做了房產(chǎn)贈(zèng)與長(zhǎng)子烏亞光的公證。
這一套程序辦完，烏亞光帶著所有手續(xù)來(lái)到我市房地產(chǎn)交易中心準(zhǔn)備辦理過(guò)戶手續(xù)。誰(shuí)知辦事人員告訴他，要讓他把干休所的房子上交給房管局，才能為他辦理北園子房產(chǎn)過(guò)戶的事情。
這讓烏亞光老人犯了難，房子當(dāng)時(shí)是干休所分配的，之后調(diào)整置換到北園子，房子早已經(jīng)上交，這該如何是好。可是任他如何解釋，辦事人員都表示不能辦理。
為了解決這個(gè)事情，烏亞光找干休所，找上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，多次反映，多次協(xié)調(diào)，經(jīng)過(guò)了很長(zhǎng)時(shí)間，事情才得到解決。這期間，2015年，烏亞光的母親楊美蘭去世。這次，房地產(chǎn)交易中心的辦事人員又提出，烏正鋒北園子的房子只有70%的產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有辦法過(guò)戶。2017年1月19日，烏亞光到房管局補(bǔ)交了剩余的30%的房款15000余元，算是取得了100%的產(chǎn)權(quán)。
“我心想，折騰了這幾年，這次去辦理過(guò)戶，應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題了吧，可是拿齊所有手續(xù)去辦理，這次辦事員又答復(fù)說(shuō)，需要贈(zèng)與人和受贈(zèng)人一起簽字登記，才能過(guò)戶。你說(shuō)，這不是難為人么，母親已經(jīng)去世了，如何能來(lái)簽字？”烏亞光這樣對(duì)記者說(shuō)?？墒?，辦事人員告訴烏亞光，過(guò)戶的規(guī)章制度就是這樣的，沒(méi)有辦法為個(gè)人去改變。
房產(chǎn)過(guò)戶的事情就這樣再次泡湯了，烏亞光老人說(shuō)為了這件事真是讓他精疲力盡，70歲的他不想再折騰了，可是他不把這件事情處理好，萬(wàn)一哪天他不在了，這房子就成了更大的麻煩了。
記者在烏亞光老人提供的資料中看到，有2017年1月13日市房地產(chǎn)管理局出具的“單位自有房屋所有權(quán)登記委托書”，上面明確證明烏正鋒所購(gòu)買的北園子住房由部分產(chǎn)權(quán)向全部產(chǎn)權(quán)過(guò)渡的事實(shí)。在由市公證處提供的公證書上面看到，有烏亞光的母親、弟弟、妹妹分別放棄繼承權(quán)的聲明書，有母親楊美蘭將房屋所有權(quán)歸屬自己的份額無(wú)償贈(zèng)與兒子烏亞光的贈(zèng)與書；還有烏亞光要求繼承遺產(chǎn)的公證書，市公證處證明上述幾人的行為符合《民法通則》第五十五條規(guī)定。
《《《部門：未登記不具備過(guò)戶條件
那么，過(guò)戶房產(chǎn)為什么這么麻煩，到底是哪里出了問(wèn)題？記者來(lái)到市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，楊副主任接待了記者。
了解了烏亞光的情況后，楊副主任告訴記者，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立、變動(dòng)、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律規(guī)定外，必須登記才能發(fā)生效力。也就是說(shuō)，烏亞光在取得繼承權(quán)后應(yīng)當(dāng)即刻辦理房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，將房屋的產(chǎn)權(quán)登記在自己的名下，而不是拖延至今。
楊副主任說(shuō)，贈(zèng)與與繼承不同，贈(zèng)與是因法律行為而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，必須經(jīng)登記才能發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效果。而贈(zèng)與必須由雙方到登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行申請(qǐng)，而此時(shí)贈(zèng)與人已經(jīng)死亡，不可能配合進(jìn)行登記轉(zhuǎn)移，那么贈(zèng)與行為視為無(wú)效。
根據(jù)司法部《贈(zèng)與公證細(xì)則》第七條，辦理不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與公證，經(jīng)公證后，房屋贈(zèng)與當(dāng)事人雙方須提交房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與合同書等書面證件，到相關(guān)管理部門辦理正式的房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)后，房屋贈(zèng)與行為才具有法律效力。就是說(shuō)房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立、變動(dòng)、轉(zhuǎn)讓和消滅，是登記優(yōu)先。所以，烏亞光來(lái)辦理過(guò)戶未被受理，就是缺少了登記這一環(huán)節(jié)。
那么，烏亞光如何才能順利過(guò)戶房產(chǎn)呢？楊副主任說(shuō)，由于烏亞光的母親已經(jīng)死亡，其權(quán)利義務(wù)應(yīng)由其繼承人(即七個(gè)子女)繼承，登記申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)由受贈(zèng)人與登記義務(wù)人的繼承人共同提出。申請(qǐng)人必須持繼承公證書和贈(zèng)與公證書前來(lái)辦理轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)在雙方申請(qǐng)的條件下按贈(zèng)與而發(fā)生的轉(zhuǎn)移登記進(jìn)行登記。通俗地講，就是烏亞光和自己的弟弟妹妹要按照繼承的程序重新進(jìn)行公證等手續(xù)，然后才能合法順利地過(guò)戶房產(chǎn)。
隨后，記者來(lái)到市公證處，葉天成主任告訴記者，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的這種規(guī)定，意味著之前公證處所做的公證成為一紙空文。
當(dāng)初公證時(shí)，一切都是嚴(yán)格按照法律程序執(zhí)行的，公證是合法有效的、具有法律效力的，不能隨意撤銷。如果按照市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的規(guī)定，那么，烏亞光老人和其他繼承人之前所做的一切都是無(wú)用的，按照繼承程序公證的話，所有的繼承人子女就得重新提供資料手續(xù)進(jìn)行公證，這將是一件非常麻煩的事情。
《《《律師：部門工作應(yīng)當(dāng)便民利民
烏亞光老人告訴記者，北園子這套住房他和父母是2002年住進(jìn)去的，他在這套房子里到現(xiàn)在已經(jīng)住了15年了?，F(xiàn)在雖然住在里面，但是心里一直不踏實(shí)，因?yàn)檫^(guò)戶手續(xù)沒(méi)辦，意味著房子不完全屬于他。
他們兄妹共七人，除了他和弟弟在天水，其余的妹妹都在外地，而且現(xiàn)在也都有了年齡。再把大家召集起來(lái)辦理公證，那是一件太麻煩的事情。萬(wàn)一他們其中哪一個(gè)突然離世，這事情就會(huì)再生枝節(jié)，他都不敢想，這些年為了這套房子的過(guò)戶他都跑得精疲力竭，年齡大了怕這種折騰，他都后悔當(dāng)時(shí)要了這套房子。
他不明白，為什么該辦的手續(xù)都辦了，也都公證了，為什么要卡在登記這一環(huán)，職能部門為什么不能為百姓提供方便呢？老人找到甘肅天秦律師事務(wù)所咨詢，王朝暉律師決定幫助老人。
王朝暉律師對(duì)記者分析到，坐落于秦州區(qū)合作巷的住宅是烏正峰、楊美蘭夫妻二人的合法共有財(cái)產(chǎn)；楊美蘭對(duì)屬于自己份額部分的房產(chǎn)有權(quán)處分，即楊美蘭的贈(zèng)與行為合法有效；楊美蘭及其次子烏亞軍等七人自愿放棄對(duì)烏正峰在上述房產(chǎn)的份額部分即遺產(chǎn)部分的繼承權(quán)是符合法律規(guī)定的；隨后，烏亞光已取得了如上房產(chǎn)100%的份額，且烏亞光早已實(shí)際居住并占有該房產(chǎn)至今。烏亞光也表示接受繼承和贈(zèng)與。因此，烏亞光申請(qǐng)對(duì)如上房產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，完全符合《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定。
房管部門應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到公證文書具有真實(shí)性和合法性的最高證明效力，并對(duì)《物權(quán)法》、《繼承法》等法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)明晰；同時(shí)，楊美蘭贈(zèng)與的是其本人合法擁有的房產(chǎn)份額，楊美蘭和其余六子女(除長(zhǎng)子烏亞光外)放棄繼承的是烏正峰的遺產(chǎn)；切莫混淆了“原始取得”和“繼承遺產(chǎn)”的概念；切莫隨意否定贈(zèng)與人的贈(zèng)與行為，并無(wú)視受贈(zèng)人已接受贈(zèng)與物的客觀事實(shí)；切莫無(wú)視公正文書的法律效力，不應(yīng)當(dāng)以自己的個(gè)人理解去否定公證文書的合法性。
王朝暉律師說(shuō)，房管部門辦事應(yīng)依著便民利民的原則，而且部門法規(guī)要服從國(guó)家法規(guī)，二者不能相抵觸。
王朝暉律師希望房管部門及時(shí)受理烏亞光先生的房屋所有權(quán)變更登記申請(qǐng)，并依程序及時(shí)辦理。若仍堅(jiān)持之前的理由，他將依據(jù)烏亞光先生的委托進(jìn)行訴訟。目前，王朝暉律師已經(jīng)向房管部門發(fā)去了律師函。
這件事情如何進(jìn)展，記者將繼續(xù)關(guān)注。
法律顧問(wèn)：天水忠信律師事務(wù)所萬(wàn)有太、職素芬
