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? ? 最少繳3%的契稅
????為了兒子結(jié)婚，消費(fèi)者廖先生最近正高度關(guān)注學(xué)區(qū)房。不過(guò)，和一般欲購(gòu)學(xué)區(qū)房的消費(fèi)者不同的是，廖先生的父母已經(jīng)有一套2006年買(mǎi)進(jìn)、面積56平方米的學(xué)區(qū)房?，F(xiàn)在讓廖先生困惑的問(wèn)題是：把父母名下的這套學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)到自己名下來(lái)，是通過(guò)正常的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)來(lái)辦劃算呢，還是通過(guò)房產(chǎn)贈(zèng)與的方式來(lái)辦劃算？
????天水市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易管理中心的工作人員表示，如果廖先生名下現(xiàn)在只有一套住房，不受限購(gòu)政策限制，他可以通過(guò)二手房轉(zhuǎn)讓的方式取得其父母名下這套學(xué)區(qū)房。
????按照現(xiàn)行政策，這套學(xué)區(qū)房將是廖先生的第二套房，不能享受“家庭唯一住房”的契稅優(yōu)惠政策。但廖先生的父母因?yàn)檗D(zhuǎn)讓給廖先生的是“家庭唯一住房”，且購(gòu)入時(shí)間已經(jīng)超過(guò)5年、又是面積小于規(guī)定的普通住房，可以免繳營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅。
????綜合而言，廖先生父母將這套學(xué)區(qū)房以二手房轉(zhuǎn)讓的方式過(guò)戶(hù)給廖先生，廖先生只需要繳納房屋總價(jià)3%的契稅。按這套學(xué)區(qū)房目前的市價(jià)95萬(wàn)元上下計(jì)算，即廖先生要繳納2.85萬(wàn)元左右的契稅。
????但如果廖先生的父母名下還有其他住房，或者這套學(xué)區(qū)房的購(gòu)入時(shí)間距今還不足5年，則老人要繳納的交易稅費(fèi)還是比較多的?！斑@里分兩種情況?！惫ぷ魅藛T介紹說(shuō)，一是老人名下還有其他住房，但購(gòu)入時(shí)間已經(jīng)超過(guò)5年——這種情況下，老人可以免繳營(yíng)業(yè)稅，但需要繳納一般為房屋總價(jià)1%的個(gè)人所得稅；二是老人購(gòu)入這套學(xué)區(qū)的時(shí)間距今還不足5年，則在辦轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，須繳納為房屋總價(jià)5.6%的營(yíng)業(yè)稅和1%的個(gè)稅。
????在第二種情況下，廖先生一家要付出的代價(jià)，算上契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅，總計(jì)要繳納9萬(wàn)多元的交易稅。
????不滿(mǎn)5年贈(zèng)與較劃算
????“不管廖先生名下現(xiàn)在有幾套房，都不妨礙他接受父母贈(zèng)與給他的住房?！笔蟹慨a(chǎn)交易中心工作人員說(shuō)，相比二手房轉(zhuǎn)讓方式，通過(guò)房產(chǎn)贈(zèng)與方式辦過(guò)戶(hù)需繳納的契稅是限定的——即為房屋總價(jià)的3%，而沒(méi)有任何的契稅優(yōu)惠政策。像廖先生這種情況，辦理贈(zèng)與手續(xù)時(shí)，2.85萬(wàn)元左右的契稅是必須繳的。同時(shí)，和常規(guī)的二手房轉(zhuǎn)讓不一樣，通過(guò)房產(chǎn)贈(zèng)與的方式辦過(guò)戶(hù)，必須辦理公證。
????與廖先生的糾結(jié)不同，張先生選擇的就是房產(chǎn)贈(zèng)與。
????張先生有兩套房產(chǎn)，一套是借用父母和兒子的名字購(gòu)買(mǎi)的，另一套則是夫妻共有房產(chǎn)。借名購(gòu)買(mǎi)的這套房產(chǎn)是2010年購(gòu)入，當(dāng)時(shí)80萬(wàn)元，如今120萬(wàn)元?！氨緛?lái)就是借用父母名字買(mǎi)的房，他們自住一套售后公房，今后這些房子總會(huì)留給我們的?！睆埾壬紤]的是，把這套房留給兒子，當(dāng)作是一筆教育資金投資。
????張先生算了筆賬，如果以后到交易中心更名或者再交易，總逃不了稅收，還不如趁現(xiàn)在“新國(guó)五條”細(xì)則未出臺(tái)時(shí)，趕緊過(guò)戶(hù)到自己名下來(lái)得安全。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，房齡不滿(mǎn)5年就交易的，要征收成交總價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅，1%或2%個(gè)人所得稅、1%或3%契稅等費(fèi)用。而在房產(chǎn)贈(zèng)與方式中，并沒(méi)有房齡是否滿(mǎn)5年的限制，過(guò)戶(hù)只要向稅務(wù)部門(mén)繳納3%的契稅。最多還有0.05%的印花稅及公證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。
????“國(guó)家稅務(wù)總局明確，受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。顯然如果房子不打算再次出讓?zhuān)敲匆再?zèng)與方式過(guò)戶(hù)劃算。否則，產(chǎn)權(quán)人以贈(zèng)與方式過(guò)戶(hù)省了錢(qián)，但日后再次過(guò)戶(hù)就要多掏錢(qián)?！睂?duì)于張先生的做法，天水市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易管理中心的陳主任如是說(shuō)。
????需綜合考慮問(wèn)題
????葉先生趕在“新國(guó)五條”細(xì)則未出臺(tái)前置換房產(chǎn)，但由于沒(méi)有踏準(zhǔn)買(mǎi)賣(mài)節(jié)奏，買(mǎi)進(jìn)房產(chǎn)先過(guò)戶(hù)，不得不承擔(dān)二套房3%的契稅，而且由于賣(mài)掉的老工房產(chǎn)證上有女兒的名字，以后享受退稅政策時(shí)女兒的份額還不能退，算一算，當(dāng)初產(chǎn)證上寫(xiě)了女兒的名字，現(xiàn)在要白白損失一萬(wàn)多元。
????葉先生原來(lái)的住房位于六樓，夫妻倆退休后逐漸感到上下樓梯體力不支?！靶聡?guó)五條”出臺(tái)后，決定置換同一小區(qū)三樓的一套兩房，與上家談妥價(jià)格70萬(wàn)元，自己的房子也很快找到下家，兩套房子的買(mǎi)賣(mài)手續(xù)幾乎同時(shí)進(jìn)行，但買(mǎi)進(jìn)的進(jìn)度略快一些，在交易中心申稅時(shí)，因?yàn)樽约涸瓉?lái)的房產(chǎn)尚未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，稅務(wù)窗口認(rèn)定這套房產(chǎn)為二套房，契稅要按照3%繳納，達(dá)5.1萬(wàn)元。工作人員告訴葉先生，如果他在買(mǎi)進(jìn)這套房產(chǎn)的一年內(nèi)將持有的售后公房出售，按政策可以退還2%的契稅，但是，如果產(chǎn)證上有子女的名字，而且子女名下另有產(chǎn)權(quán)住房，子女的份額就不能退稅。葉女士房產(chǎn)的產(chǎn)證上不僅有女兒的名字，而女兒已經(jīng)另外購(gòu)置了婚房，如此，將少退一萬(wàn)多元。
????“考慮到今后可能實(shí)行遺產(chǎn)稅，如今不少長(zhǎng)輩在買(mǎi)房時(shí)都會(huì)加上子女名字，無(wú)論其成年與否，而在現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策中，這樣會(huì)影響子女今后的獨(dú)立購(gòu)房資格、貸款條件以及稅收等?！标愔魅握f(shuō)道。
????“其實(shí)，要判定房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與哪種合算時(shí)，除了以上情況外，還需仔細(xì)考慮不少問(wèn)題?！标愔魅胃嬖V記者，按照現(xiàn)行稅收政策，受贈(zèng)住房今后再度出售轉(zhuǎn)讓?zhuān)毨U納房屋差價(jià)20%的個(gè)稅——需要注意的是，這個(gè)差價(jià)，是再轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格減去最初時(shí)候購(gòu)入價(jià)的差價(jià)，而非再轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格減去受贈(zèng)時(shí)市價(jià)的差價(jià)。
????陳主任表示，以廖先生為例，假如他取得父母這套學(xué)區(qū)房后，要把這套住房賣(mài)掉，假設(shè)屆時(shí)該套住房市價(jià)已經(jīng)達(dá)到150萬(wàn)元，而其父母當(dāng)時(shí)買(mǎi)下這套住房時(shí)的價(jià)格是50萬(wàn)元，則那個(gè)時(shí)候周先生就要繳納(150萬(wàn)元-50萬(wàn)元)×20%=20萬(wàn)元的個(gè)稅。而如果現(xiàn)在廖先生是以轉(zhuǎn)讓方式取得父母這套房子的，屆時(shí)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑐€(gè)稅一般可以按成交價(jià)的1%計(jì)繳即1.5萬(wàn)元就夠了。
| 來(lái)源: 天天天水網(wǎng) 編輯: 張娟 |
