 |
|
 |
????住在頂樓不僅冬天冷、夏天熱，而且一些住宅樓的樓頂成了堆放雜物、架設(shè)太陽能、亂搭亂建的場所，這是一些頂樓住戶遇到的煩惱。除此之外，最頭疼的是，屋頂漏水，維修困難，面對這樣的情形，他們又該如何？
????住在頂樓的煩惱
????□記者 柏拓
????住戶沒有繳納維修資金，物業(yè)公司沒辦法對樓頂漏水進(jìn)行維修。
????10年前，李女士花費(fèi)10多萬元購買了麥積區(qū)新秀花園4號樓602號住房，雖然是頂樓，十多年來倒也住得安心。去年秋天，李女士發(fā)現(xiàn)屋頂出現(xiàn)漏水，從此她的煩心事來了。
????屋頂出現(xiàn)漏水后，李女士將情況反映到管理小區(qū)的天水華信物業(yè)服務(wù)有限公司。但物業(yè)公司的答復(fù)是，由于這棟樓的住戶沒有繳納維修資金，他們物業(yè)公司沒辦法對樓頂漏水進(jìn)行維修。
????于是，李女士又去了麥積區(qū)物管辦求助?？晌锕苻k給她解釋了“不繳納維修資金沒辦法維修樓頂”的道理后，只表示可以督促物業(yè)公司想法子維修。
????奔波了好些日子，問題依舊沒解決，李女士只是在小區(qū)門口的公示欄里看到天水華信物業(yè)服務(wù)有限公司貼出的通知：4號樓一單元602號住戶反映，這棟樓樓頂開始漏水，需要進(jìn)行維修。如果還有需要維修的住戶請到物業(yè)公司進(jìn)行登記。
????“頂樓的其他住戶家還沒有出現(xiàn)漏水的情況，水也不會漏到頂樓以下住戶的家中，誰家需要維修？樓頂不是歸全體住戶所有嗎？出錢維修對一棟樓的每個住戶家來說應(yīng)該是每家都有份，作為物業(yè)公司為何不積極督促住戶繳納維修資金以盡快維修樓頂，而是出了這樣一紙不痛不癢的通知，這不明擺著是應(yīng)付了事嗎？”
????看了這紙通知，李女士一臉的無奈。她對記者說：“我也想自己來維修樓頂，但是修樓頂?shù)募夹g(shù)人員說如果一棟樓樓頂不整個維修，僅靠一家一戶補(bǔ)一補(bǔ)修上那么一小塊是不濟(jì)事的。更讓人難為的是，移動其他住戶家架設(shè)在樓頂?shù)奶柲芤膊蝗菀?，一旦造成損壞，還得賠償?！?/p>
????因樓頂漏水而煩惱的豈止李女士一家。秦州區(qū)羅玉小區(qū)41號樓頂樓住戶張先生家為樓頂漏水的事情煩惱幾年了。
????這棟樓共有32戶住戶，但是購買房屋時繳納維修資金的住戶卻是極少。幸運(yùn)的是張先生家2002年購買房屋時向開發(fā)商——市城建綜合開發(fā)公司繳納了維修資金。
????2008年，這棟樓樓頂開始漏水。于是，張先生便拿著繳納維修資金的票據(jù)找到了市城建綜合開發(fā)公司尋求維修事宜。該公司相當(dāng)重視，及時組織維修人員維修了張先生家所在的樓頂。但是好景不長，2011年，張先生家所在的樓頂又開始漏水，他不得不又去找市城建綜合開發(fā)公司。最終，該公司組織施工人員在原來維修的基礎(chǔ)上進(jìn)行了簡單的修補(bǔ)。但問題還是沒有解決，今年屋頂又開始漏水。張先生不知道，自己尋求維修樓頂?shù)穆愤€有多長。
????此外，秦州區(qū)解放路華苑小區(qū)1號樓在維修樓頂時，因不讓尚未繳納維修資金的住戶在樓頂架設(shè)太陽能，從而引發(fā)了該樓一些住戶和負(fù)責(zé)該小區(qū)物業(yè)管理的天華物業(yè)公司之間的矛盾；秦州區(qū)盛源小區(qū)6號樓2單元頂樓住戶拒絕讓一些不繳納維修樓頂費(fèi)用的低層住戶在樓頂架設(shè)太陽能，從而使得鄰里居之間鬧得不可開交……
????樓房尚在保修期內(nèi)，問題由開發(fā)商處理；如果超過保修期，解決問題只能求助住戶購房時所繳納的維修資金了。
????樓頂出現(xiàn)漏水，有的是使用壽命使然，而大多是樓頂架設(shè)太陽能、堆放雜物乃至亂搭亂建等造成的。當(dāng)然，再堅(jiān)固的樓房總有一天其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備都會或多或少出現(xiàn)問題，要么樓頂漏水，要么上下水管道、暖氣管道漏水等。如果樓房尚在保修期內(nèi)，這些問題都會由開發(fā)商來處理；可如果已超過保修期，這些問題只能求助住戶購買房屋時所繳納的維修資金了。
????那么，維修資金如何征繳，其用于哪些方面呢？市房管局物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心董主任對此做了介紹。
????維修資金是用于建筑工程質(zhì)量保修期滿后的屋面、走廊通道等共用部位及上下水管道、暖氣管道等共用設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)維修費(fèi)用。由于物價(jià)部門在核房價(jià)時沒有將這部分費(fèi)用計(jì)入房價(jià)內(nèi)。因此，這部分費(fèi)用須購房戶自己承擔(dān)。自從《天水市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》于2002年2月1日施行以來，我市便開始按所購房款2-3%的標(biāo)準(zhǔn)向購房戶征收房屋維修資金。
????2007年1月1日起，我市又出臺實(shí)施了《天水市物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》。細(xì)則規(guī)定，現(xiàn)行維修資金征收標(biāo)準(zhǔn)為：多層樓房按建筑面積每平方米30元交存，安裝有電梯的小高層、高層樓房按建筑面積每平方米40元交存。2006年12月31日前購房的業(yè)主，可向售房單位交納維修資金；2007年1月1日后購房的業(yè)主，須在房地產(chǎn)管理部門領(lǐng)取《天水市物業(yè)專項(xiàng)維修資金交費(fèi)通知》，前往指定銀行交存維修資金。
????專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，按照業(yè)主交款、專戶儲存、業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)督的原則進(jìn)行管理。所交專項(xiàng)資金自存入專戶起，將由管理部門為業(yè)主計(jì)息。存滿一年，按金融機(jī)構(gòu)3個月整存整取的利率計(jì)息，作為維修資金滾存。如果因拆遷或者其他原因造成房屋主體滅失的，房地產(chǎn)管理部門依據(jù)滅失憑據(jù)，將專項(xiàng)維修資金賬面余額退還業(yè)主。
????正是這一紙紙管理辦法和管理細(xì)則，保障了2002年2月1日以后所購房屋包括樓頂、管道等公共部分在內(nèi)的維修。切實(shí)保障了住房售后的維修管理，維護(hù)了住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益。
????事實(shí)上，我市維修資金欠賬多、房屋維修難的情況普遍存在。
????現(xiàn)在的問題在于，新辦法施行以前購房者繳納維修資金的不是很多，從而使樓頂漏水的維修陷入了困境，由此引發(fā)的矛盾也不斷增多。更為麻煩的是，2002年2月1日以前開發(fā)入住的房子基本都是沒有物業(yè)管理的老舊小區(qū)。這些小區(qū)的房屋一旦樓頂漏水，幾乎無一例外地成了頂樓住戶的煩心事。
????事實(shí)上，我市維修資金欠賬多、房屋維修難的情況普遍存在。
????2009年4月21日至27日，市政協(xié)及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志，前往秦州、麥積、秦安三縣(區(qū))的27個居民住宅小區(qū)，對我市城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查表明：全市現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅房屋總面積2250萬平方米，形成小區(qū)的住宅面積630萬平方米，物業(yè)管理托管總面積430萬平方米，覆蓋面僅達(dá)68%；我市老舊住宅小區(qū)的住戶住房時尚未收取專項(xiàng)維修資金，現(xiàn)在需維修改建，住戶不愿繳費(fèi)或承擔(dān)不起費(fèi)用，造成房屋和小區(qū)設(shè)施年久失修、衛(wèi)生環(huán)境差。于是，在這些沒有物業(yè)管理的老舊小區(qū)，就出現(xiàn)了這么一種現(xiàn)象：低層住戶在樓頂架設(shè)太陽能時強(qiáng)調(diào)他們對樓頂享有的所有權(quán)，而在遇到需要維修樓頂時卻大多避而不談所有權(quán)，使得頂樓住戶的煩惱不斷。
????難道就沒有辦法解決老舊小區(qū)頂樓住戶遇到的樓頂漏水維修難題了嗎？
????甘肅天秦律師事務(wù)所的王朝暉律師認(rèn)為，樓頂作為共用部位屬全體業(yè)主共有，這在《物權(quán)法》等法規(guī)中有明確的規(guī)定。對于不交納維修資金者的解決途徑，《天水市物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》相關(guān)條款規(guī)定亦很明確，遇到業(yè)主不交納應(yīng)交或續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會、三分之二投票權(quán)業(yè)主的代表或其委托的物業(yè)管理企業(yè)可按法律規(guī)定或業(yè)主公約的約定，采取相應(yīng)的催交措施。經(jīng)催交仍不交納應(yīng)交或續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金者，業(yè)主委員會、業(yè)主代表、受委托的物業(yè)管理企業(yè)可以依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，或者向人民法院起訴，并可申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
????“現(xiàn)在，我市業(yè)主拒交、欠交、遲交維修資金的問題難以解決，以至于后期的專項(xiàng)維修資金沒有保障。由此導(dǎo)致樓房屋面及公用設(shè)施得不到及時大修、改造的情況比比皆是，樓房的正常使用功能得不到保障，甚至?xí)霈F(xiàn)重大安全事故。由此出臺有約束力的法律規(guī)范，明確政府在法律不能有效行使的地方，采取一些行政措施十分必要?！?/p>
????市房管局物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心董主任，對解決維修資金的征繳及續(xù)籌難等問題，在其撰寫的《淺談物業(yè)專項(xiàng)維修資金的系列問題》一文中提出了自己的見解。
????市政協(xié)于2009年對我市城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行調(diào)查后提出：對于配套設(shè)施相對獨(dú)立、較為完善、又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，及時組織召開業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開展物業(yè)管理工作；對不具備物業(yè)管理?xiàng)l件又無業(yè)主委員會的小區(qū)，可按照社區(qū)居民自治的原則，由社區(qū)居委會代表社區(qū)業(yè)主，與房屋和設(shè)施設(shè)備維修、保潔、保安等專業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理服務(wù)合同；也可由社區(qū)居委會組織社區(qū)下崗失業(yè)人員組成維修、保潔等隊(duì)伍，進(jìn)行自我管理、自我服務(wù)，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、和諧的居住環(huán)境。
????希望相關(guān)部門能夠積極探索并采取加強(qiáng)老舊小區(qū)管理的可行辦法，重視解決頂樓住戶遇到的樓頂漏水維修難及衛(wèi)生保潔等問題，確保頂樓住戶安居樂業(yè)，構(gòu)建和諧住宅小區(qū)。
| 來源: 天天天水網(wǎng) 編輯: 肖漢麗 |
